Immobilie im Nachlass – Probleme und Lösungen

Sehr häufig sind Immobilien Teil des Nachlasses, sei es das Elternhaus, das bis zuletzt bewohnt wurde, sei es die vermietete Wohnung, der Baugrund, das Stück Wald oder das im Ausland befindliche Ferienhaus. Ist man nicht der Alleinerbe, sondern erbt man zusammen mit anderen Personen, so bildet man mit diesen eine Erbengemeinschaft, in die das Grundstück oder das Haus fällt. Diese Erbengemeinschaft aufzulösen und den Nachlass entsprechend der Quoten zu verteilen, birgt ganz erhebliches Konfliktpotential. Die häufigsten Herausforderungen und mögliche Lösungen:

• Uneinigkeit: Innerhalb einer Erbengemeinschaft werden regelmäßig unterschiedliche Vorstellungen über die Nutzung des Grundstücks und eine mögliche Veräußerung sichtbar. Fehlen wünschenswerte Vorgaben im Testament, so ist eine frühzeitige professionelle Beratung sinnvoll, die dann zu klaren Ansprüchen und einer sachlichen Kommunikation führt und ggf. in einer Mediation endet. Scheitert dies, so ist eine Teilungsversteigerung notwendig, die zeit- und kostenintensiv ist.
• Bewertung: Wird die Immobilie verkauft, so regelt der Markt den fairen Preis. Soll aber die Immobilie einem der Erben alleine übertragen werden, so kann in der Praxis ein Streit am besten dadurch vermieden werden, indem sich die Erben gemeinsam auf einen Sachverständigen einigen, diesen gemeinsam beauftragen und vorab dessen Bewertung als verbindlich anerkennen.
• Finanzierung von Pflichtteilsansprüchen und Auszahlung von Miterben: Sehr häufig wird bei der Vererbung von Immobilien übersehen, dass der oder die Erben erhebliche finanzielle Ansprüche der Pflichtteilsberechtigten zu erfüllen haben, die sofort nach dem Tode fällig sind. Wurde diese Problematik also nicht vorab durch den Erblasser (bspw. mittels Vermächtnis oder Verzicht) gelöst, so muss der Erbe auch zur Auszahlung von Miterben die Immobilie sofort und ggf. unter Wert verkaufen. Vermeiden lässt sich dies durch Verhandlungen mit den Berechtigten über eine Ratenzahlung, eine Stundung oder sonstige Kompensationen. Hier kann über eine geschickte Verhandlungsführung eine kreative Lösung gefunden werden, die einem die nötige Zeit verschafft.
• Teilungsanordnung: Die Aufteilung von mehreren Immobilien unter den Erben ist komplex, erfordert einen – selten gegebenen – Konsens und bedarf einer steuerrechtlichen Begleitung. Eine Teilungsanordnung per Testament oder Erbvertrag unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Immobilienwerte, Ausgleichszahlungen und Befriedigung von Pflichtteilsansprüchen und Erbschaftssteuern, lässt eine konfliktreiche, häufig streitig geführte Auseinandersetzung gar nicht erst entstehen.   
• Steuerliche Aspekte: Die steuerlichen Auswirkungen eines Grundstücks im Nachlass sollten sorgfältig berücksichtigt werden. Erhält bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft beispielsweise ein Erbe ein wertvolleres Grundstück als es seiner Erbquote entspricht, so löst dies Schenkungssteuer aus. Handelt es sich bei den Erben um Geschwister oder gar weiter entfernt Verwandte, so sind die sehr niedrigen Freibeträge (€ 20.000,–) schnell überschritten.
• Auslandsimmobilie: So beliebt die Immobilie im Ausland auch ist, im Todesfall können hier durchaus besondere Schwierigkeiten entstehen. So sieht das Erbrecht des ausländischen Staates zumindest bezogen auf den Immobilienbesitz mitunter eine andere Erbfolge vor. Auch Probleme bei der Eigentumsumschreibung sind eher der Regelfall. Zur Vermeidung von Unwägbarkeiten, empfiehlt es sich, die Auslandsimmobilie, wie überhaupt Vermögen im Ausland, entweder schon frühzeitig an die nächste Generation weiterzugeben oder separate Verfügungen unter Berücksichtigung der ausländischen Regelungen hierzu zu erlassen.

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